Fundo de reserva: o que é, como funciona e como usá-lo

Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma economia de condomínio. O fundo de reserva é uma das peças fundamentais na gestão financeira do condomínio. Portanto, é necessário que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante para entender como usá-lo corretamente.

Vamos lá?

O que é fundo de reserva?

Em resumo, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro feito para garantir que o condomínio seja capaz de fazer investimentos no futuro. Sua principal função é dar apoio financeiro para o investimento no futuro do condomínio, tais como obras e benfeitorias ou de pagamento de despesas, em caso de emergência, desde que autorizado em Assembleia previamente.

Fundo de reserva do condomínio: como ele pode ser usado?

O fundo de reserva pode ser usado para pagar as despesas que são urgentes e indispensáveis, ou que não tenham sido abordadas pela previsão do orçamento anual.

Um exemplo:

você pode usar o fundo de reserva para pagar a instalação de um sistema de segurança novo para o condomínio, por exemplo.

Apesar de não ser adequado, o fundo de reserva também pode ser usado  para financiar as despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio entre em uma situação de emergência, desde que previamente aprovado em Assembleia ou, reposto na sequência.

No entanto, esta medida só pode ser tomada com a aprovação da assembléia geral e de autorização da convenção do condomínio. Nestes casos, o síndico deve ser responsável para repor o equilíbrio do saldo antes existente no fundo de reserva.

Fundo de reserva do condomínio: legislação

É a Lei nº. 4.591/64, conhecida como a Lei do Condomínio, que estabeleceu o pagamento do fundo de reserva. De acordo com a lei, a convenção é o documento que determina as regras sobre o montante.

Isso significa que o Código Civil brasileiro não regulam os detalhes sobre o fundo de reserva. Portanto, a coleta e o uso de valores deve ser realizada em conformidade com as regras do legislação  interna do condomínio.

É a convenção do condomínio, que afirma:

• O valor da contribuição como uma percentagem da cota do condomínio  (normalmente 5% a 10%);
• Se a cobrança será feita em um período de tempo indefinido ou  em um determinado período;
• Se a caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ações ordinárias;
• Como é calculado o rateio do valor.

Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião de condomínio. Da mesma forma, se convenção não fornece informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia.

Fundo de reserva do condomínio: quem paga?

A contribuição para o fundo de reserva é obrigatória para todos os condôminos. Isto é, todos os proprietários de unidades em condomínios devem colaborar para a arrecadação. Como mencionado anteriormente, a cobrança deve ser feita conforme estipulado pela convenção e no regimento interno.

Fundo de reserva do condomínio: participação do inquilino

Uma pergunta recorrente em condomínios é sobre quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva: o inquilino ou proprietário. De acordo com a Lei nº. 8.245/91, o valor só deve ser pago pelo inquilino, quando é necessário repor este, seja ela parcial ou total.

Isso significa que, se o condomínio  precisa para usar o dinheiro para realizar um trabalho de emergência,  é o locatário, que deve participar nos custos das despesas. No entanto, isso só pode ocorrer se a utilização do fundo de reserva ocorrer durante o período da locação.

Por outro lado, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. O proprietário quem paga o valor mensal, de acordo com a Lei do Inquilinato.

Fundo de reserva do condomínio: como aplicar?

É essencial para assegurar que o dinheiro não seja  desvalorizado. Portanto, é essencial que o condomínio aproveite a oportunidade para aplicar o montante em fundos de investimento ou de poupança.

No entanto, a aplicação deve ser feita apenas em aplicações de curto prazo, que permitem o resgate de uma maneira prática e a qualquer momento.

Finalmente, é necessário destacar que o fundo de reserva deve ser depositado em uma conta diferente da conta bancária do condomínio vinculada  as despesas. Sem dúvida, isso proporciona uma maior transparência à gestão financeira e ainda faz a contabilidade mais fácil.

Os fundos de reserva para uso específico

Por outro lado, o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Esta medida tem o objetivo de levantar dinheiro suficiente para a realização de qualquer reforma planejada. Em outras palavras, é como se o condomínio estipula-se  um objetivo a ser alcançado para atender a uma demanda.

Para ilustrar, é possível criar um fundo para a instalação de um elevador novo no condomínio. Por ser uma compra de valor alto, o caixa específico ajuda o condomínio para organizar as finanças para alcançar o objetivo. Da mesma forma, é possível criar fundos para as obras.

Desta forma, é possível poupar algum dinheiro para realizar reformas importantes no condomínio, sem comprometer outras operações de rotina. Alguns exemplos de fundos especiais são:

• O fundo para a pintura da fachada;
• O fundo para equipamentos (diversos estabelecimentos comerciais comuns e básicas, condomínio, novo);
• O fundo de obras.

Os fundos específicos só podem ser criados por um voto, com um quorum de, pelo menos, dois terços dos condôminos.

Como calcular o valor do fundo de reserva?

Como mencionado anteriormente, a contribuição para o fundo de reserva é calculado com base numa percentagem do valor da taxa condominial. Geralmente, este é um percentual entre 5% e 10% da cota condominial.

Para tornar as coisas mais simples, vamos usar um exemplo hipotético. Em um condomínio, cuja taxa de condomínio tem um valor de R$ 500,00, a contribuição de fundo de reserva fica entre R$ 25,00 e R$ 50,00.

No entanto, nada impede que o condomínio tenha uma porcentagem ou um cálculo diferente na cobrança do fundo de reserva. Da mesma forma, isto é possível desde que seja estipulado pela legislação interna.

É possível, também, que o condomínio crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, seguindo as normas do condomínio. O síndico pode definir que a cobrança de valores relativos a multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.

O retorno do fundo de reserva do condomínio

Finalmente, devemos destacar que nenhum valor do fundo de reserva poderá ser devolvido. Quando você faz a contribuição, autoriza que o valor torna-se propriedade do condomínio.

Mesmo se o apartamento for vendido ou cedido, não há reembolso do dinheiro do caixa para os inquilinos.

Por sua vez, a cobrança do fundo de reserva através da associação de moradores deve ser realizada de acordo com as normas do estatuto da instituição.

Depois de decidir sobre a melhor maneira de fazer o fundo de reserva do condomínio que você gerencia, apresente a proposta à assembleia e boa sorte!

Com um bom planejamento, é possível assegurar uma boa gestão financeira do condomínio.