Viver em comunidade, às vezes significa ter que enfrentar alguns problemas de percurso. Como administrador, você já deve ter se dado conta de que a inadimplência em condomínio é um obstáculo real. Lidar com condôminos inadimplentes é complicado.

Além de incomodar o seu trabalho, isso também afeta a vida de quem paga as contas em dia. Este é um dos principais desafios para os síndicos. Portanto,como gerir e controlar a inadimplência em condomínio?

Para ajudar a resolver este problema, nós criamos um guia de como lidar com a inadimplência em condomínio.

Inadimplência em condomínio: o problema existe e afeta muitos condomínios.

Infelizmente, é raro um síndico, que não passa pela situação de ter pelo menos um residente inadimplente. A falta de pagamento das taxas de condomínio se torna um grande problema para todos:

• O empreendimento fica deficitário de orçamento;
• Os demais moradores em alguns casos têm que pagar mais;
• O síndico tem que gerir esta crise, e talvez entrar com uma cobrança judicial.

Em um momento de crise, muitas pessoas ficam desempregadas, ou passam por cortes financeiros. Por consequência, isso acaba influenciando diretamente no atraso do pagamento da taxa de condomínio.

Só no Rio de Janeiro, a inadimplência em condomínios aumentou de 7% nos últimos anos, passando de 5% em 2014 e 12% em 2017. Estes dados são de uma pesquisa encomendada pelo jornal O mundo e pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

De acordo com o jornal, o aumento de devedores foi impulsionado pela crise econômica no estado do rio de janeiro. Por este motivo vários servidores tiveram pagamentos atrasados e muitas empresas fecharam. Assim, muitos moradores deixam de pagar as suas taxas de condomínio.

De acordo com informações de Gazeta Online, são vários os escritórios de advocacia que estão faturando com o assunto. Há empresas especializadas em Direito Imobiliário, que entram com cerca de 30 a 40 ações de cobrança judicial de condomínio por mês.

Funcionários, segurança e manutenção são pagos com o dinheiro arrecadada das taxas de condomínio. No momento em que há uma falta de pagamento por parte de um ou mais moradores, o condomínio tem desfalque financeiro. E é aí que começam os problemas. Se um não paga, o resto tem que tapar o buraco deixado pelos vizinhos devedores. Em seguida, a inadimplência no condomínio tem consequências financeiras para todos os moradores.

Ou seja, a inadimplência é um problema que existe e pode complicar bastante a administração de um condomínio.

O que fazer para reduzir a inadimplência no condomínio?

Como sempre, é melhor prevenir do que remediar. A primeira pista sobre como o síndico pode tentar evitar a inadimplência em condomínio é manter uma boa organização das finanças. Sempre observe com cuidado e atenção, todas as arrecadações de taxas.

Esta medida é importante para que um déficit não passe despercebido e se transforme em uma bola de neve. Quanto antes o síndico perceber o problema, mais rápido poderá atuar. Logo, é mais fácil controlar o tamanho da dívida do residente e a reverberação no disso condomínio.

O síndico também pode apostar em notificar o condômino que não pagar com antecedência sobre o vencimento das prestações mensais. Isso pode ser feito através de correio postal, correio eletrônico ou mensagem na aplicação do condomínio.

Se a convenção do condomínio não tem regras claras sobre como proceder em caso de inadimplência a saída é convocar uma reunião da assembleia. Assim, os condôminos participam do processo de definição das sanções. É importante que todos conheçam e estejam de acordo com as medidas estabelecidas.

Decidam juntos com questões como:

A partir de quantas parcelas vencidas, será realizada uma notificação?

E uma cobrança judicial?

Acima de tudo, é importante que o condomínio tenha um fundo de reserva.

Esta é uma conta que pode aliviar a barra do condomínio em situação de inadimplência. Em momentos de crise, é necessário ter caixa para cobrir despesas como reparos e serviços de emergência. Por outro lado, a quantidade retirada do fundo de reserva tem que ser devolvida o quanto antes!

Oque fazer em caso de inadimplência no condomínio?

A prevenção é muito bom, mas… E se o problema já está acontecendo? O que fazer quando a inadimplência já está instaurada no condomínio?

O síndico deve agir rápido e com certas características básicas. São elas: a persuasão, empatia, comunicação e, claro, o conhecimento da legislação e finanças.

Primeiro, você deve colocar esses conhecimentos em prática. Fale de forma tranquila e amigável com o morador inadimplente. Marque uma reunião e procure entender qual é a situação do condomínio, o porquê do atraso no pagamento e, claro, se o condomínio possui administradora, não precisa se indispor, deixa que nós cuidamos disso de forma profissional.

Caso não seja possível chegar a um acordo, o truque é tentar resolver o problema na esfera jurídica. Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio demorava anos e era uma burocracia sem fim. Hoje já não é assim devido ao novo Código de Processo Civil (CPC), em atividade desde o ano de 2016. O novo CPC deixou a situação mais complicada para o condômino inadimplente.Agora o julgamento acontece mais rápido e o devedor corre o risco de perder a propriedade. Para dar início ao processo, o condomínio deve contar com a ajuda de um advogado.

Também é necessário reunir os recibos em atraso e atas de reunião, a fim de verificar as dívidas.

Inadimplência de condomínio: consequências

Quando o morador atrasa o pagamento do condomínio, em geral ele tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. O prazo para pagamento varia de acordo com as normas estabelecidas na convenção do condomínio, em alguns condomínios é permitido a quitação da dívida em até 60 ou até 90 dias.

Além do valor da taxa, o condômino devedor deve pagar o valor da cota condominial do mês e multa de dois por cento sobre o valor da dívida. Ele também estará sujeito aos juros moratórios convencionados, geralmente de 1% ao mês. Ainda é necessário pagar a correção pela inflação do último período.

O valor dos juros e o prazo pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio. Para que o condomínio ou síndico alterem alguma dessas informações, é preciso fazer uma votação em reunião da assembléia geral e aprovar por 2/3 dos condôminos.

Se o residente não pagar o que deve, dentro do prazo previsto pela convenção, o condomínio tem o direito de apresentar uma ação de cobrança judicial, tal como foi explicado anteriormente. Nestas situações, o devedor que seja condenado no Tribunal de Justiça deve pagar as taxas de condomínio, conforme o estipulado pelo juiz, até um máximo de três dias.

Se isso não ocorre, a quantidade será penhorada na sua conta bancária e designada para o condomínio. No Caso se o residente não tem o dinheiro na conta, seus bens, como por exemplo, o imóvel – vão a leilão.

Em resumo, as consequências da inadimplência do condomínio para o condômino são:

Pagamento de juros e multas;

Sofrer uma ação de cobrança judicial pelo condomínio;

No Caso em que o juiz dê razão ao condomínio, o devedor deverá pagar o valor estabelecido em um período máximo de três dias;

O morador inadimplente pode ter parte de sua conta bancária e os imóveis penhorados, no caso de não efetuar o pagamento dentro do prazo de três dias.

Condômino Inadimplente: o que pode e o que não pode fazer?

Quando se trata de condômino inadimplente, há muitas dúvidas sobre o que pode e não pode fazer. Para responder os questionamentos dos síndicos sobre quais são as sanções legais, preparamos uma relação com as principais dúvidas:

Condômino inadimplente pode participar da assembleia? Sim, a única coisa que ocorre é que o que o inadimplente não pode votar na assembleia geral, de acordo com o estabelecido no artigo 1.335.

Condômino inadimplente pode usar o salão de festas?

Apesar de ser uma prática muito utilizada, este tema causa debates sobre as questões legais. Proibir o condômino inadimplente de ter acesso à área comum só é válido se a medida tenha sido votada na assembleia e faz parte da convenção do condomínio. No entanto, não se pode proibir o acesso às áreas comuns do condomínio.

Ou seja, entrada, banheiro, elevadores ou de qualquer espaço aberto que não exija reserva. Se esse direito for negado ao condômino inadimplente, o condomínio corre o risco de sofrer processo. De modo geral, a inadimplência em condomínio é um problema que incomoda, mas não é um bicho de sete cabeças.

Lembre-se sempre de colocar o diálogo em primeiro lugar, ao tratar com os proprietários ou inquilinos inadimplentes.