Não é qualquer um que pode ser síndico. Além de cuidar do bem-estar de vida dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. Há uma série de responsabilidades para o síndico do condomínio.
Responsabilidade Civil e criminal do síndico
A responsabilidade civil e criminal do síndico uma das principais tarefas da função de síndico. Em particular, a responsabilidade do síndico no Código Civil, é determinado pelo inciso II, do artigo 1.348, o que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É responsabilidade do síndico realizar ações na defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e os moradores.
Saiba o que diz a legislação:
Art. 1.348. Cabe ao síndico: […] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Em outras palavras, qualquer problema que ocorra com o condomínio pode resultar na prestação de contas do síndico. Se o profissional não cumpra as suas funções corretamente ou causar dano à administração do condomínio, também a responder a responsabilidade civil e criminal. Algumas das ações do síndico, que pode levar a processo civil ou criminal:
Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
Quando há lesão inquilinos ou de terceiros;
Negligenciar o faturamento dos condômino inadimplentes;
Apropriação indébita de fundos do condomínio;
Apropriação indébita de contribuições à segurança social dos funcionários;
Exposição de inquilinos inadimplentes (danos morais);
Para a realização de obras sem a autorização da assembléia, quando necessário;
Acidentes envolvendo funcionários durante o horário de trabalho;
Negligência na manutenção do condomínio e equipamentos;
Finalmente, há também a responsabilidade civil do síndico por omissão.
A responsabilidade civil e criminal do síndico deve ser aplicada desde o início da nova gestão. Desta forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de efeito no momento em que a documentação com o nome do novo gestor é aprovado por um cartório.
Quais são as funções fundamentais do síndico?
As funções fundamentais do síndico são determinados pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É responsabilidade do síndico antes de o condomínio:
-Efetuar as Convocações de Assembleias;
-Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
-Ser o porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
-Notificar imediatamente a Assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
-Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da Assembleia;
-Cuidar da conservação e cuidados com as áreas comuns do Condomínio;
-Contratar a prestação de serviços de manutenção e identificar os problemas na infra-estrutura ou equipamento, enviar para repará-los;
– Preparar a previsão orçamentária anual, quando necessário;
– Realizar a prestação de contas obrigatória anualmente e quando exigidas;
– Supervisionar o pagamento de taxas de condomínios, buscando evitar inadimplência;
-Impor e recolher as multas e advertências, se necessário;
-Para garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como salvar a apólice de seguro do condomínio;
Além disso, para as responsabilidades, objetivo do síndico, citadas acima, são também deveres do síndico de manter as contas do condomínio em dia e prezar a segurança e a qualidade de vida dos moradores.
A responsabilidade do síndico na prestação de contas:
A prestação de contas é uma das principais obrigações de um cargo de síndico. Como indicado na legislação, deve ser feito uma vez por ano ou, eventualmente, quando necessário. Para compor uma conta, o síndico deve solicitar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante sua administração. Portanto, é essencial que o profissional esteja equipado com toda a documentação necessária para comprovar as despesas. Ao todo, cinco relatórios, que devem estar na pasta de prestação de contas mensal: orçamento, receita, despesa, dívida, e balancete sendo que, essa pasta é conferida mensalmente pelo Conselho Fiscal, cabendo à Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária, aprovar as contas através de um relatório resumido da gestão e/ou parecer do Conselho Fiscal. Se for identificada uma discrepância nos valores da coleção e das despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada a fraude, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio.
O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e uma multa, de acordo com o Art. 168 do Código Penal. Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:
– Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviços;
– Guarda de todas as contas pagas durante 5 anos;
– Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
– Verificar o balancete de cada mês;
– Guardar o comprovante de pagamentos e benefícios dos empregados;
– Manter o arquivo, e as contas do condomínio organizados.
* Não pagar as contas é ilegal e pode servir como motivação para que os moradores se organizam para solicitar a destituição do síndico.
A responsabilidade do síndico com as obras e reformas:
Quando o assunto é a realização de reformas e obras no condomínio, há uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que ele seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode fazer o que quer com a propriedade. Certos tipos de trabalhos poderão ser realizados somente com a autorização da Assembleia. De acordo com a legislação, as obras no condomínio são divididos em três tipos: Necessário/Urgente, Úteis e Voluptuárias. Obras Necessárias ou urgentes: foco em conservar a propriedade. Se os custos não são altos, não é necessário solicitar a aprovação da Assembleia. Se as despesas são altas, precisam ser aprovadas por maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, a modernização do sistema de elevadores. Obras Úteis: procurar melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisa passar pela aprovação da Assembleia, com os votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implementação de medidas de individualização de água, instalação de sistema de segurança. Obras Voluptuárias: são as reformas para o embelezamento do condomínio e de lazer dos moradores. Só pode ser feita com a aprovação de dois terços dos condôminos.
Exemplos: reforma estética em salão de festas, a contratação de um projeto de paisagismo (que ultrapasse a alçada mensal do Síndico). As obras que alteram fachada ou destinação do imóvel devem ser aprovadas com unanimidade dos proprietários, ou seja, quórum de 100% das unidades. É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evitar problemas no momento de realizar reformas em condomínio, tendo em consideração as seguintes dicas:
– Sempre observar o voto mínimo determinado pelo Código Civil;
– Acatar as decisões tomadas pela Assembleia;
– Ao contratar uma empresa, verifique para ver se ele tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
– Exigir que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para funcionários;
– Pesquise bem o provedor de serviços antes de fechar o negócio, peça garantias e indicações.
O profissional que trabalha como um síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e agir com transparência e ética!
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